Если квартира, дом или иное недвижимое имущество является собственностью нескольких лиц, последним приходится соблюдать особый порядок пользования, владения и, главное, распоряжения общей собственностью. Что же необходимо знать?Во-первых, нужно сразу сказать, что общая собственность может быть долевой и совместной. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников, то это долевая собственность, а если без определения таких долей – совместная. В соответствии с ГК РФ общая собственность на имущество является долевой за исключением как раз случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Наиболее распространенный вид которой, конечно же, совместная собственность супругов. Совместное имущество…Имущество, нажитое супругами во время брака, признается их совместной собственностью. Это могут быть доходы каждого из супругов, их пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. К такому имуществу относятся и приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги вклады, паи и т. д. Причем неважно, на имя кого из супругов имущество приобретено или на имя кого и кем из супругов внесены денежные средства. Кроме того, если один из супругов работал, а другой, например, смотрел за ребенком, вел домашнее хозяйство или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода, то он также имеет право на общее имущество. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Кроме того, для того чтобы один из супругов мог совершить сделку по распоряжению недвижимым имуществом (например, продать, подарить, заложить), то для этого потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга: имущество же общее. Если такое согласие не было получено, то другой супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. …И «личное дело» каждогоНо у каждого из супругов может быть имущество, которое является только его единоличной собственностью. Таким имуществом признается нажитое до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам (дарение, наследование и т. д.). Так, если до вступления в брак у одного из будущих супругов имелась квартира, то после развода данная квартира останется в единоличной собственности этого супруга, даже если он прописал на жилплощади «вторую половину». Впрочем, есть одно «но». В соответствии с законом, единоличное имущество каждого из супругов все-таки может быть признано их совместной собственностью. Если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.), то суд может признать, что данное имущество является совместной собственностью. Приведем пример. Жена получила в наследство квартиру – по закону та является ее единоличной собственностью. Муж со своей зарплаты сделал в квартире евроремонт, перепланировку, поменял все двери и окна и т. д., чем увеличил стоимость квартиры. В результате он может претендовать на то, чтобы данную квартиру суд признал совместной собственностью. Брачный договор: как это бываетРежим совместной собственности супругов действует, если нет брачного договора, в котором может быть оговорен другой порядок владения. Напомним, что, в соответствии с Семейным кодексом РФ, брачный договор - это соглашение лиц, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и в случае расторжения брака. Такой договор можно заключить не только до регистрации отношений, но и в любое время в период брака. В первом случае договор вступает в силу только с момента государственной регистрации заключения брака. Во втором – начинает свое действие с момента заключения договора. Документ заключается в письменной форме, и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (по Налоговому кодексу РФ госпошлина обойдется в 500 рублей). Итак, в договоре супруги вправе поменять режим совместной собственности (возникающий в силу закона) на режим долевой или раздельной собственности. Так, например, квартира, приобретенная во время брака одним из супругов, по общему правилу является их совместной собственностью. Но брачным договором может быть предусмотрено, что такая квартира будет принадлежать тому из супругов, на чье имя она оформлена. Это касается как имущества уже имеющегося, так и того, которое будет приобретено в будущем. Когда и как делить?Раздел имущества возможен, понятное дело, как «полюбовно», так и в судебном порядке. Причем супруги могут разделить свое имущество, как во время брака, так и после развода. В частности, можно поделить имущество по заявлению кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из несчастных. Если супруги решили обойтись без обращения в судебные органы, они могут составить соглашение о разделе и заверить его у нотариуса. Если же между ними возник спор (например, по поводу того, какая доля кому причитается), то его рассматривает уже суд. В соответствии с Семейным кодексом РФ, при разделе общего имущества доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Но суд вправе поделить доли иначе, учитывая интересы несовершеннолетних детей или исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов. Так, например, в случаях, если будет доказано, что один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам, расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи, пропивал или проигрывал деньги, суд может присудить ему меньшую долю. Что еще нужно знать?Если квартира или дом находится в долевой собственности, то владение и пользование таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников. В противном случае порядок пользования и владения устанавливает суд. Участник долевой собственности вправе подарить свою долю, заложить, сдать в аренду, завещать и т. д. А вот что касается продажи доли в собственности, здесь есть свои нюансы. В соответствии с ГК РФ, при продаже доли необходимо соблюсти правило о преимущественной покупке. Суть данного правила в следующем. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Для этого продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и прочих условий продажи. И вот если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если же продавец нарушил данное правило, то любой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Как делить долевую собственность?Если квартира или дом находится в общей долевой собственности, вариантов разделения может быть два, и в обоих из них возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта (в виде комнат или помещений). В первом случае, когда совладелец осуществляет выдел своей доли в жилом доме, другая часть дома остается в общей долевой собственности. Выдел доли в доме означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и влечет за собой прекращение общей собственности. После выдела доли субъект может распоряжаться ею, не согласуя свои действия с другими участниками долевой собственности – теперь это имущество принадлежит ему единолично. То же самое касается второго случая – раздела имущества, находящегося в долевой собственности. Очень часто встречается ситуация, когда жилой дом находится в общей долевой собственности двух владельцев, в доме есть два отдельных входа, то есть фактически это две отдельные «квартиры». При разделе такого имущества право общей долевой собственности прекращается. Появляются два отдельных собственника, которые владеют, пользуются и, главное, распоряжаются имуществом по своему усмотрению. Источник: «Собственник»
Подробнее...