Публикации о ценах на столичную недвижимость вызвали большой читательский интерес и пожелания к редакции дать свой прогноз относительно динамики цен на квартиры в Пскове. Отвечая на него, мы публикуем нашу точку зрения, если у вас иные соображения, высылайте их на имя выпускающего редактора сайта Центра Деловой Информации Псковской области (см. раздел «Контакты»), наиболее интересные из них мы опубликуем.Итак, цены на квартиры Пскова в 2007 году будут, на наш взгляд, определяться преимущественно не экономическими, а психологическими факторами. Возможно, кому-то это утверждение покажется спорным, поэтому попытаемся его расшифровать как можно более доступно.Скачок цен на недвижимость, который был характерен для большинства российских регионов в прошлом году предопределил временное состояние затишья, когда продавцы не решаются поднимать цены, не до конца понимая реакцию со стороны спроса, а покупатели не знают что делать, приобретать сейчас или выждать желаемого снижения цен (которое, возможно, никогда и не наступит).Наиболее сложным ответ на этот вопрос представляется в отношении крупных столичных рынков, где представлено множество строительных компаний и велик так называемый инвестиционный спрос. По мнению одного из экспертов, даже если бы москвичи отказались покупать квартиры в Москве, спрос со стороны представителей других регионов все равно бы превысил предложение жилья на первичном и вторичном рынках.Специфика регионального рынкаРегиональные рынки имеют свою специфику. Так рынок нового жилья в Пскове характеризуется невысоким предложением жилья и небольшим числом компаний. С одной стороны небольшое количество компаний делает их более узнаваемыми и более знакомыми для населения, что само по себе неплохо. С другой стороны, каждая компания имеет определенные мощности, развивать которые возможно лишь при расширении их финансовых возможностей, что поднимает вопрос о необходимости развития кредитования строительных организаций на относительно льготных условиях.Если говорить о величине предложения жилья, то в январе-декабре 2006 года в Псковской области построено 396 жилых домов (как вы понимаете, это не только многоквартирные дома, но и индивидуальные, включая коттеджи) общей площадью немногим более 120 тыс. кв. метров. Естественно большая часть кв. метров построена в городе Пскове (83,5 тыс. кв. метров), т.е около 70%. Наибольшее количество квартир в Пскове в 2006 году, как, впрочем, и в предыдущие годы, было построено ЗАО «Строительной фирмой «ДСК». Домостроительный комбинат ввел 37313 кв.м. жилой площади (610 квартир), что на 24% больше, чем в 2005 году. Основная часть квартир была построена компанией в сегменте панельного домостроения.Достаточно активно в сегменте каркасно-монолитного жилья работали ЗАО «Реставрационная мастерская» и ООО «Ремстрой-2».По данным Псковоблстата, в завершенных строительством в 2006 году индивидуальных жилых домах преобладали двух- и трехкомнатные квартиры (52,4%), доля однокомнатных квартир составляла 22,3 процента. Доля квартир с четырьмя и более комнатами возрастает и составляет 25,3 процента, тогда как в 2005 году она была всего 15,5 процентов.В1 квартале 2007 года в Пскове построены жилые дома общей площадью 9,7 тыс. кв. метров. Не будем производить поквартальное сравнение, поскольку при относительно небольшом предложении жилья такие данные теряют свой вес.Если учесть относительно невысокий процент домов коттеджного типа в Пскове (немалая часть из них построена на землях Псковского района и соответственно в статистику строительства в городе Пскове не попадает), и примерный средний метраж квартиры в домах кирпичного и каркасно-монолитного сегмента, то получаем не более 900-1000 новых квартир в год.Поскольку Псков расположен относительно недалеко от Санкт-Петербурга и Москвы, то возможностей доехать до города и изучить рынок жилья для столичного жителя более чем достаточно. Добавим к этому интерес к Северо-Западному и Центральному районам со стороны жителей Северных регионов. Плюс приграничное положение. Учтем также, что часть псковичей имеют свободные денежные средства для инвестирования. Соответственно получаем определенный процент инвестиционного спроса в структуре валового спроса на новое жилье. Если предположить, что с инвестиционной целью приобретается, скажем, 30% нового жилья (в реальности процент может быть другим, причем не только ниже, но и выше предполагаемого), то оставшееся число квартир первичного рынка, которые приобретаются для удовлетворения жизненно важной потребности – потребности в жилье, составляет не более 600-700.Почему именно такие цены?Как известно, в рыночной экономике цены на товары определяются взаимодействием спроса и предложения. Предложение нового жилья мы подсчитали. Соответственно дело в спросе. В экономической теории под спросом подразумевается не наличие желания купить, а платежеспособная потребность. Другими словами, вопрос состоит прежде всего в том, сколько денег согласны заплатить эти 600-700 (при нашем предположении, сделанном выше) человек за 1 кв.м. Понятно, что цена квадратного метра в кирпичном и панельном доме отличаются. Также цена зависит и от площади квартиры и других характеристик. Но сути вопроса это не меняет.Представьте себе, что вы продаете товар. По какой цене вам хотелось бы его продать? Очевидно, что по самой высокой. Это вполне естественно. Но рыночная цена определяется не только вашим желанием, но и покупательной способностью. Другими словами, если на то количество квартир, что расположены в строящихся кирпичных и каркасно-монолитных домах, существуют достаточно желающих их приобрести и при этом способных выложить за 1 кв. м., к примеру, 35 000 руб., то какой смысл продавать их дешевле? Естественно, что вы будете продавать их по данной цене. В то же время, если максимальное количество денег, которое могут заплатить покупатели составляет 20 000 руб. за кв. м., то вам придется продавать квартиры именно по этой цене, если же для вас это нерентабельно, очевидно, вы не будете их продавать до тех пор, пока покупательная способность не увеличится до нужной вам величины, чтобы окупить все расходы и получить запланированный процент рентабельности.В условиях ограниченного предложения нового жилья строительные компании в своей ценовой политике просто отражают покупательную способность населения. Могут ли они договориться между собой и вести единую ценовую политику? Полагаем, что вряд ли. Хотя бы потому что каждая из компаний ориентируется на свой сегмент, другими словами договариваться по большому-то счету не с кем.Почему мы начали рассмотрение вопроса именно с первичного рынка жилья? Да потому что продавцы на вторичном рынке ориентируются, на наш взгляд, именно на ценовую политику этого рынка. Кроме того, как только дом сдается, квартиры переходят уже во вторичный рынок, и предложение вторичного рынка соответственно также сильно зависит от ежегодного количества вводимых квадратных метров.Инвестиционный спрос провоцирует рост ценДумаю, вы помните, что в годы, предшествовавшие 2006, был существенный рост котировок акций крупнейших российских компаний. Это стимулировало портфельные инвестиции в рынок ценных бумаг. Однако в прошлом году рост котировок замедлился и по некоторым позициям перешел в небольшое коррекционное снижение. В таких условиях, полагаем, инвесторов стали больше интересовать другие рынки, в том числе рынок недвижимости. Усиление темпов роста цен на квартиры на столичном рынке добавляли оптимизма инвесторам. Возможно, некоторые столичные компании повышали цены даже тогда, когда для этого не было никаких предпосылок, чтобы показать инвесторам рост доходности их вложений и привлечь новые инвестиции. Может ли быть такое в Пскове, к примеру, в этом году? Сказать сложно, теоретически такое возможно, а практически? Вряд ли кто-то стал бы отвечать на такой вопрос.Поскольку я живу небогато, т.е. в Пскове есть люди, зарабатывающие раз в двадцать больше меня, то для меня квартира это, прежде всего, место для жизни. Соответственно, мне бы хотелось, чтобы цены на жилье были доступными (или хотя бы рост цен был не выше планируемого Правительством уровня инфляции), чтобы по мере роста моей семьи я мог расширять свою жилплощадь. Полагаю, что большинство людей моего уровня и ниже думают также. Но если бы мой доход возрос раз в десять (мечтать не вредно), то очевидно, что изменилось бы и мое восприятие сферы жилой недвижимости. И если бы я выступал в качестве инвестора, то естественно желал бы более существенного роста доходности капиталовложений. Другими словами, возможно, в то время как часть людей надеются, что рост цен прекратится, другая рассчитывает на «продолжение банкета».Выход есть?Возможно, было бы неплохо, если бы весь рынок нового жилья делился на две части. Первую составил бы привычный для нас рынок. А вторую – социальное жилье или жилье пониженной комфортности (не общежития). Цены на первом определялись бы существующим спросом и предложением, как это происходит сейчас, а на втором – государством. Другими словами государство могло бы выступать заказчиком относительно дешевого жилья, что расширило бы число людей, способных приобрести жилье. Поскольку впоследствии не исключен рост доходов со стороны покупателей дешевого жилья, то это приводило бы к росту оборота рынка, а человек соответственно переходил бы уже на первый рынок. Для строительных компаний это предложение не несет финансовых потерь, ведь эти два рынка нельзя считать субститутами. Кроме того, компании могли бы выиграть подряды от государства на строительство жилья пониженной комфортности, что позволило бы им также заработать и расширить объемы строительства.Снизить себестоимость строительства можно было бы за счет обеспечения со стороны государства подвода к такому жилью инженерных сетей, комплексности застройки, применения более дешевых строительных материалов и уменьшения числа квадратных метров в квартирах. Возможно, кому-то покажется такое жилье мало привлекательным, но с другой стороны оно и стоить могло бы значительно дешевле. Живя в нем, человеку не надо было бы тратить деньги на съем жилья, соответственно, их можно было бы сберегать для осуществления последующего обмена на более комфортное жилье.Вероятно, кому-то такие мысли покажутся фантастическими. И мне скажут, «зачем городить огород», есть ведь кредиты. Не спорю, банковское кредитование имеет большие перспективы. Но в то же время, представьте себе типичную ситуацию. К примеру, семья состоит из 4 человек. Допустим, что взрослые члены семьи получают средний по Пскову доход в 10 000 руб. Соответственно доход семьи составляет 20 000 руб., причем не менее половины из этого семья должна потратить на текущие расходы. То, даже при отсутствии автомобиля и соответственно расходов на него (в том числе выплаты за него кредита), максимальное количество денег, которое такая семья может выплатить в месяц составляет 10 000 руб. При цене, к примеру, в 25 000 за 1 кв. м., стоимость квартиры, скажем, 60 кв.м. (для семьи с 2 детьми нужна как минимум «двушка»), составит 1,5 млн. руб. Если взять эту сумму в кредит под 15% годовых, то только ежемесячный платеж по процентам составит 18750. Если кредит берется на 20 лет, то погашение (при погашении равными частями) составит 6250. Итого получается 25000 в первый месяц. Возможно, банки предоставят кредит на более выгодных условиях, но даже в этом случае кредит все равно оказывается недоступен для большой части населения. И вина в этом не банков, а высокого уровня инфляции в стране. Соответственно, в сложившихся условиях значительной части населения нужен более дешевый сегмент жилья, о котором было сказано выше. Отмечу, что появление такого сегмента было бы выгодно и банкам, они смогли бы расширить объемы кредитования, а государственные гарантии позволили бы уменьшить процент по кредитам для населения.Есть и другое, более простое, предложение. Масштабное строительство или застройка больших «пятен». Такой подход может быть менее выгоден для муниципалитета, однако способен быстрее увеличить предложение жилья. Здесь основной вопрос заключается в приоритетах. Что важнее? Получить немного больше средств в бюджет или максимально расширить предложение жилья с целью снижения роста цен на него? Кроме того, почему бы не ввести индикативное планирование? Другими словами планировать ежегодный процент роста строительства жилья. Плюс ответственность чиновников, курирующих отрасль, за его невыполнение. Плюс прогнозирование цен исходя из количества вводимых квадратных метров.Рынок способен к само регуляции при условии чистой конкуренции, т.е наличия множества покупателей и продавцов при отсутствии у участников рынка контроля за ценами. В условиях монополизации экономики, начавшейся еще в конце девятнадцатого века, говорить о саморегулировании, полагаю, не приходится. Соответственно необходима государственная поддержка субъектов рынка. И речь идет не о стандартном наборе административных и законодательных методов (вспомним принятие небезызвестного закона, после чего цены в России выросли в 2 раза), а гибкой политике, основанной на знании рынка, диалоге с застройщиками, инвесторами и банками, планировании и прогнозировании рынка.Если такого не будет, то ситуацию на рынке будет определять психология. Тогда цены будут расти постоянно, ведь уровень жизни населения также увеличивается. И, возможно, цена в 35 000 руб. за кв. м. в кирпичном доме, которую мы привели в пример чисто гипотетически, станет реальностью уже в этом году. Подготовил Максим Голиков
Подробнее...